Eindelijk is je woning verkocht. De datum van de levering bij de notaris staat al gepland. Maar wat nu als de koper op het laatste moment laat weten de woning niet af te kunnen of willen nemen?

Er kunnen diverse redenen zijn waarom de koper de woning uiteindelijk niet wenst af te nemen. Het lukt (toch) niet om een financiering te verkrijgen, men heeft de zinnen gezet op een andere woning, de kopers gaan scheiden, de koper wordt werkeloos en zo zijn er vele voorbeelden te noemen.

Wanneer gebruik is gemaakt van een NVM-koopakte dient de koper, in het geval hij de woning niet afneemt, in gebreke te worden gesteld. Een ingebrekestelling is een schriftelijke mededeling waarbij de koper wordt aangemaand om alsnog de woning af te nemen, waarbij hem daarvoor een redelijke termijn wordt gegeven. Volgens de NVM-koopakte is deze termijn acht dagen. Wanneer de koper na verloop van deze acht dagen nalatig blijft, kan de verkoper de koopovereenkomst schriftelijk ontbinden.

Wanneer de koopovereenkomst wordt ontbonden omdat sprake is van een toerekenbare tekortkoming, verbeurt de koper, uitgaande van de standaard NVM-koopakte, een boete van tien procent van de koopsom. Verder behoudt de verkoper het recht op aanvullende schadevergoeding. De daadwerkelijke schade moet dan wel hoger zijn dan het boetebedrag van tien procent. Als aangegeven moet wel sprake zijn van een toerekenbare tekortkoming. Daarvan is al snel sprake. Er zijn uitspraken waaruit naar voren komt dat de zelfmoord van een van de kopers een toerekenbare tekortkoming oplevert als vervolgens niet wordt afgenomen. Datzelfde geldt voor de koper die werd bijgestaan door een ondeskundig adviseur (oplichter) die geen financiering had geregeld voor de woning.

Indien de verkoper geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en hij alsnog wenst dat de koper de woning afneemt, zal ook in dit geval een ingebrekestelling moeten worden verzonden aan de koper. Na afloop van de acht dagen termijn verbeurt de koper een boete van drie pro mille van de koopsom per dag (tot de dag dat hij alsnog afneemt) met een maximum van tien procent van de koopsom. Ook hier geldt weer dat de verkoper het recht behoud op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de boete. Wanneer de koper uiteindelijk niet vrijwillig nakomt, blijft de gang naar de rechter als optie over.

Indien de koper, na ingebreke te zijn gesteld, binnen de termijn van acht dagen, alsnog zijn verplichtingen nakomt, verbeurt hij niet de boete van drie promille per dag maar is hij wel gehouden de verkoper zijn schade te vergoeden. Het gaat dan om de daadwerkelijke schade, waarbij de verkoper de hoogte van de schade zal moeten bewijzen. Schade kan in dat geval onder meer bestaat uit het doorlopen van de hypotheek, verzekeringen, gemeentelijke lasten etc.

Mocht de verkoper in eerste instantie nakoming verlangen van de koper, maar ontbindt hij de koopovereenkomst na verloop van tijd alsnog, dan is de koper een boete verschuldigd van tien procent van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete (drie promille) betaalde bedrag.

Voorheen bestond nog wel eens discussie over de vraag of de verkoper de twee boetebepalingen ook naast elkaar mocht gebruiken (dus tien procent van de koopprijs en daarnaast een boete van drie promille per dag). In de rechtspraak was daarin reeds de algemene leer dat de boetes niet konden worden gecumuleerd. Met de komst van het nieuwe NVM model van de koopakte, is deze discussie mijns inziens beslecht omdat in dit model duidelijk naar voren komt dat boetes niet opgestapeld kunnen worden.

Uit voorgaande valt af te leiden dat de verkoper verschillende middelen in handen heeft om de koper alsnog te dwingen om de woning af te nemen, dan wel de schade die hij door het niet afnemen lijdt te laten compenseren. Wanneer je als verkoper gebruik wenst te maken van de gegeven mogelijkheden, is het wel van groot belang dat de juiste, voorgeschreven stappen worden doorlopen.

Deze blog van Ilse van Ast werd eerder gepubliceerd op de website van de NVM.