De overeenkomst die de makelaar aangaat met zijn klanten is een overeenkomst van opdracht. Meer in het bijzonder is de overeenkomst aan te merken als een bemiddelingsovereenkomst.

De makelaar heeft recht op loon zodra door zijn bemiddeling een overeenkomst tussen zijn opdrachtgever (bijvoorbeeld een verkoper) en een derde (bijvoorbeeld een koper) tot stand komt. In de praktijk wordt het door de makelaar te ontvangen loon ‘courtage’ genoemd. Partijen zijn vrij om de hoogte van de courtage te bepalen. Wanneer tussen de makelaar en zijn opdrachtgever niets is afgesproken ten aanzien van de hoogte van het loon, heeft de makelaar volgens de wet recht op een redelijk loon.

Waar de wet voorschrijft dat de bemiddelaar recht heeft op loon wanneer door zijn bemiddeling een overeenkomst tot stand komt(er moet dus een verband bestaan tussen de werkzaamheden van de makelaar en het tot stand komen van de overeenkomst), wordt in de NVM consumentenvoorwaarden aangegeven dat de makelaar ook recht heeft op loon indien de overeenkomst niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten. Het enkele feit dat tijdens de looptijd van de bemiddelingsovereenkomst een overeenkomst met een derde tot stand komt, geeft de makelaar dus recht op loon.

Wanneer er geen overeenkomst met een derde tot stand komt, bestaat er in beginsel ook geen recht op loon. Dit is het zogenaamde ‘no cure no pay’ principe. Ook in de NVM consumentenvoorwaarden wordt dit principe gehanteerd.

De wet schrijft voor dat de opdrachtgever de overeenkomst van opdracht te allen tijde kan opzeggen. Voor opzegging hoeft geen reden gegeven te worden. Gezien het ‘no cure no pay’ principe zou dat voor de makelaar inhouden dat hij bij beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst geen recht heeft op loon. De wet schrijft echter ook voor dat, wanneer de overeenkomst eindigt voordat de opdracht is volbracht en de verschuldigdheid van loon afhankelijk is van de volbrenging, de opdrachtnemer recht heeft op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon.

In de NVM consumentenvoorwaarden lijkt men van deze bepaling te zijn afgeweken aangezien daarin is opgenomen dat na beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst geen courtage is verschuldigd, tenzij partijen van te voren uitdrukkelijk hebben afgesproken dat de makelaar wel recht heeft op loon bij intrekking door de consument. In de NVM consumentenvoorwaarden wordt wel aangegeven dat bij beëindiging de kosten van de makelaar vergoed dienen te worden. Men kan hierbij denken aan kosten voor het laten plaatsen van advertenties, het (laten) maken van foto’s, het opvragen van stukken bij het kadaster of de gemeente etc. De makelaar en zijn opdrachtgever moeten daarover van te voren wel goede afspraken hebben gemaakt. Schadeplichtig kan een consument nooit zijn wanneer hij de opdracht beëindigt.

Omdat de bemiddelingsovereenkomst in beginsel dus op elk moment opzegbaar is, denken sommige ‘slimme’ consumenten te kunnen ontkomen aan betaling van courtage door (vlak) voordat de overeenkomst met de derde tot stand komt, de bemiddelingsovereenkomst met de makelaar te beëindigen. Zij profiteren dan van de werkzaamheden die de makelaar heeft verricht, zonder dat zij courtage hoeven te betalen. Dit is uitdrukkelijk niet de bedoeling. Volgens de NVM consumentenvoorwaarden is ook loon verschuldigd wanneer makelaar aantoont dat de overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak het gevolg is van zijn dienstverlening aan de consument tijdens de looptijd van de opdracht (ook al is deze opdracht al beëindigd).

Op grond van artikel 14 lid 6 van de NVM consumentenvoorwaarden heeft de makelaar in een dergelijk geval recht op een naar redelijkheid vast te stellen deel van de courtage. Bij de bepaling van de hoogte hiervan wordt rekening gehouden met door de makelaar verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de consument daarvan heeft en de grond waarop de overeenkomst is beëindigd. In de rechtspraak is naar voren gekomen dat onder omstandigheden, bijvoorbeeld in het voorbeeld als hiervoor gegeven, het volle loon verschuldigd kan zijn.

Of en wanneer courtage is verschuldigd zal dus in belangrijke mate afhangen van de afspraken die zijn gemaakt tussen de opdrachtgever en zijn makelaar. Zorg er dus voor dat deze afspraken tijdens het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst voor beide partijen helder zijn. Niet zelden ontstaat namelijk achteraf discussie over de vraag of en hoeveel courtage verschuldigd is en welke kosten vergoed dienen te worden. Het is verder goed om te weten dat de Geschillencommissie Makelaardij in bepaalde gevallen geschillen over courtage kan behandelen. Dit is vaak vele malen goedkoper dan een gang naar de rechter.

Deze column werd eerder gepubliceerd op de website van de NVM