De rechtsverhouding tussen de makelaar en zijn opdrachtgever is een opdrachtovereenkomst. De makelaar zal daarom bij zijn werkzaamheden de zorg van een ‘goed opdrachtnemer’ in acht dienen te nemen. Om te kunnen beoordelen of de makelaar zich als een goed opdrachtnemer heeft gedragen, zal moeten worden bekeken of hij heeft gehandeld zoals dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in gelijke omstandigheden mocht worden verwacht. Wanneer dat niet het geval is, schiet de makelaar te kort en kan hij schadeplichtig zijn tegenover zijn opdrachtgever.

Dat betekent dat een makelaar enerzijds de juiste mate van zorg dient te betrachten en anderzijds dient hij over de vakbekwaamheid te beschikken van een vergelijkbare vakgenoot. Hieruit volgt onder meer dat de makelaar in beginsel zelfstandig beoordeelt welke werkzaamheden dienstig zijn met het oog op een zorgvuldige uitvoering van de opdracht en mag hij zich niet beperken tot de werkzaamheden die hem uitdrukkelijk worden opgedragen. De makelaar mag daarnaast zijn opdrachtgever niet onnodig aan risico’s blootstellen. Dat betekent bijvoorbeeld dat makelaars zich niet door hun opdrachtgever mogen laten (ver)leiden bij het bepalen van de waarde van een woning. Daarbij dient hij uit te gaan van zijn eigen deskundigheid en ervaring, waarbij de makelaar uiteraard op de hoogte dient te zijn van de ontwikkelingen op zijn vakgebied. Dit mede ter voorkoming van het tot stand komen van een irreëel getaxeerde waarde van een woning, waardoor zijn opdrachtgever aan onnodige (financiële) risico’s wordt blootgesteld.

Recent speelde een geschil waarbij de makelaar zijn zorgplicht niet was nagekomen. Opdrachtgever wilde in dit geval een pand aankopen om te verhuren ten behoeve van maatschappelijke doeleinden, in het bijzonder als gebedsruimte en ruimte voor geestelijke verzorging en opvoeding, taallessen en huiswerkbegeleiding. De ingeschakelde makelaar heeft vervolgens bemiddeld bij de aankoop van een pand. Achteraf bleek echter dat het gebruik van het pand voor maatschappelijke doeleinden in strijd is met het bestemmingsplan. De makelaar heeft dit echter voor aankoop verzuimd mede te delen aan zijn opdrachtgever. De opdrachtgever stelt de makelaar aansprakelijk op het moment dat de gemeente een last onder dwangsom oplegt voor het gebruik van het pand in strijd met het bestemmingsplan.

De makelaar verweert zich nog door te stellen dat hij enkel is ingeschakeld om de onderhandelingen over de prijs te voeren en niet om de aankoop van het pand te begeleiden. Die vlieger gaat volgens de rechtbank niet op. Volgens de rechtbank heeft de makelaar, na onzorgvuldige lezing van de voorschriften, aan zijn opdrachtgever laten weten dat in een gedeelte van het pand maatschappelijke voorzieningen waren toegelaten. Van die mededeling mocht zijn opdrachtgever dan ook uitgaan. Volgens de rechtbank heeft de makelaar niet de zorgvuldigheid betracht die van hem mocht worden verwacht en is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de opdrachtovereenkomst, waardoor hij aansprakelijk kan worden gehouden voor de door de opdrachtgever geleden schade.

Voor een makelaar is het derhalve belangrijk om naar zijn opdrachtgever toe zorgvuldig en volledig te zijn.  De opdracht aan een (aan)koopmakelaar strekt verder dan enkel vinden van een object en het voeren van de onderhandelingen.

Dit is een column die eerder werd gepubliceerd op de website van de NVM.