Na aankoop van een woning blijkt nogal eens dat er gebreken aan de woning kleven. Zo kan bijvoorbeeld tijdens een verbouwing blijken dat de verdiepingsvloer rot is of dat het dak lekt. Nu herstel van dergelijke gebreken de nodige kosten met zich meebrengt, rijst veelal de vraag of van de verkoper kan worden gevergd dat hij het gebrek verhelpt, dat hij de kosten van herstel vergoedt, of bij zeer ernstige gebreken dat de koopovereenkomst kan worden ontbonden.

Om de vraag te kunnen beantwoorden of de verkoper kan worden aangesproken, moet worden beoordeeld of de aangekochte woning de eigenschappen bezit die u op grond van de gesloten koopovereenkomst kon en mocht verwachten.

Om dit te kunnen beoordelen, is het van belang na te gaan wat u met de verkoper bent overeengekomen. In de standaard NVM-koopovereenkomst zijn twee belangrijke artikelen opgenomen. Artikel 5.1 geeft de hoofdregel, namelijk dat de woning in de staat waarin hij verkeert, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, wordt overgedragen aan de koper.

Dit betekent dat de koper in beginsel het risico van alle gebreken op zich neemt. In artikel 5.3 wordt daarop een vergaande uitzondering gemaakt. Dit artikel schrijft voor dat de verkoper instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik van de woning verhinderen. Of dit het geval is, zal per gebrek moeten worden beoordeeld. Een dak dat op instorten staat zal eerder het normale gebruik van de woning in de weg staan dan bijvoorbeeld een verstopte regenpijp. De scheidslijn hierin is echter niet altijd duidelijk.

De verkoper kan op grond van artikel 5.3 niet worden aangesproken voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van koop. Met kenbare gebreken wordt aan de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Zo is het aan de verkoper de bij hem bekende gebreken of gebreken die hij behoort te kennen mede te delen aan de koper. De koper zal, als daartoe aanleiding bestaat, onderzoek moeten doen naar gebreken. Een bouwkundig onderzoek voor aankoop is sowieso aan te raden. Of de verkoper een gebrek behoorde te kennen wordt aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval beoordeeld. De deskundigheid van de koper (en zijn makelaar) kunnen hierbij een rol spelen. In de regel mag de koper wel afgaan op de juistheid van de mededelingen van de verkoper.

Als bijvoorbeeld in de verkoopbrochure van de woning staat dat zich asbest in de woning bevindt, dan is het aan de koper om nader te onderzoeken waar zich deze asbest bevindt. De koper kan zich er na aankoop niet over beklagen dat hij niet had verwacht dat zich asbest in zowel de bijkeuken als op het dak bevond. Dan had hij dit maar nader moeten onderzoeken.

Wanneer de woning een aanzienlijke leeftijd heeft, dient de koper er rekening mee te houden dat de woning mogelijk pas na verbouwingswerkzaamheden geschikt is om in te wonen. Vaak wordt bij de verkoop van een oudere woning gebruik gemaakt van een zogenaamde ‘ouderdomsclausule’. Zo’n clausule wordt dan, op initiatief van de verkoper, handmatig aan de NVM-koopovereenkomst toegevoegd. In deze ouderdomsclausule staat beschreven dat de koper bekend is met de ouderdom van de woning en dat de gebreken die het gevolg zijn van ouderdom van de woning, voor risico van de koper komen.

Zo hadden cliënten een woning aangekocht uit 1910. Tijdens verbouwingswerkzaamheden bleek dat de verdiepingsvloer op instorten stond. Cliënten spraken de verkopers hierop aan, die vervolgens verwezen naar de ouderdomsclausule uit de koopovereenkomst. Mijn cliënten hadden er volgens hen op beducht moeten zijn dat de woning ouderdomsgebreken zou kunnen vertonen.

Tijdens de procedure bleek echter dat het instortingsgevaar niet was veroorzaakt door een ouderdomsgebrek, maar doordat de verkoper tijdens verbouwwerkzaamheden een dragende muur had verwijderd. De rechtbank oordeelde dat de garantie dat de woning geschikt is voor normaal gebruik door het opnemen van een ouderdomsclausule niet in zijn geheel kan worden teniet gedaan. Het verwijderen van de dragende muur had niets te maken met de ouderdom van de woning, waardoor cliënten dit gebrek niet hoefden te verwachten. De verkoper moest daarom alsnog instaan voor de geleden schade.

Of u de verkoper nog kunt aanspreken indien zich een gebrek voordoet, zal dus in belangrijke mate afhangen van wat u bent overeengekomen en wat in het kader van de aankoop door de verkoper is medegedeeld en door u is onderzocht. Het is aldus belangrijk om voor aankoop zoveel mogelijk informatie over de woning te verkrijgen en waar nodig onderzoek te verrichten. Mochten, ondanks een zorgvuldig aan- en verkoopproces, na aankoop toch gebreken naar voren komen, dan is het aan te raden om zo spoedig mogelijk deskundige informatie in te winnen. In dat kader verwijs ik ook naar mijn eerdere column over de klachtplicht van de koper.

Deze column werd eerder gepubliceerd op de website van de NVM