Sinds 2005 zijn VvE’s wettelijk verplicht om een reservefonds aan te houden. Het reservefonds is bedoeld om het groot onderhoud van de VvE uit te kunnen voldoen. Hoe een reservefonds dient te worden ingericht en wat de omvang daarvan moet zijn, wordt echter niet bij wet geregeld. Wel schrijft de wet voor dat het splitsingsreglement een regeling moet omvatten omtrent het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten.

In de oude modelreglementen is, omdat deze bepaling nog maar sinds 2005 bestaat, nog geen rekening gehouden met deze bepaling. In het modelreglement van 2006 is hiervoor wel een voorziening opgenomen (artikel 10 MR2006). Hierin staat onder andere opgenomen dat het bestuur verplicht is een onderhoudsplan op te (laten) maken, waarin zijn opgenomen de onderhouds- en herstelwerkzaamheden en de vernieuwingen die op meer jaren betrekking hebben, met een schatting van de daaraan verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren. Dit meerjarenonderhoudsplan dient te worden opgemaakt voor een door de vergadering vast te stellen periode van ten minste vijf jaren. Is die periode langer dan vijf jaren dan moet het plan elke vijf jaar worden herzien. Het onderhoudsplan wordt vastgesteld door de vergadering van eigenaars.

Echter, niet door alle VvE’s wordt op dit moment een reservefonds aangehouden of is dit reservefonds slechts van geringe omvang. Dat betekent dat als er groot onderhoud dient te worden uitgevoerd aan het complex, neem bijvoorbeeld het vervangen van het dak, daarvoor in sommige gevallen geen reserve is opgebouwd en dus de appartementseigenaren zelf voor deze kosten moeten opdraaien. Dat kan lastig zijn; niet iedereen heeft immers een paar duizend euro achter de hand voor dergelijke uitgaven. Veelal ziet men dan de onderhoudsstaat van een complex achteruit gaan. Omdat te voorkomen is het derhalve van belang om een goed meerjarenonderhoudsplan op te (laten) stellen en het reservefonds op peil te houden.

In het licht van het voorgaande is het bij het aankopen van een appartement belangrijk om ook te kijken naar de onderhoudsstaat van het gehele complex, te vragen naar de omvang van het reservefonds van de VvE en inzicht te verschaffen in het meerjarenonderhoudsplan. Een appartement kan misschien wel heel goedkoop worden aangeboden, maar als de staat van het complex slecht is of er worden grote onderhoudswerkzaamheden op korte termijn verwacht waarvoor onvoldoende reserves zijn, dan zal je als nieuwe eigenaar zelf de bijdrage voor het onderhoud moeten ophoesten en is de koop achteraf misschien toch niet zo gunstig geweest als gedacht.

Omdat er nog altijd veel onduidelijkheid bestaat over de inhoud en de omvang van het door een VvE aan te houden reservefonds, heeft Minister Blok onlangs aangegeven dat hierover een nadere wettelijke regeling zal worden opgenomen. Hopelijk kan een dergelijke regeling bewerkstellingen dat VvE’s (meer) gaan sparen voor groot onderhoud. Wel ben ik benieuwd hoe hierop toezicht zal worden gehouden en wat de consequenties zullen zijn van het niet nakomen van een dergelijke regeling.

Dit is een column die eerder werd gepubliceerd op de website van de NVM.