Recentelijk heeft warenhuisketen V&D getracht om een aantal van haar verhuurders (plat gezegd) huurverlaging door de strot te duwen. Omdat de meerderheid van de verhuurders van V&D vanwege haar penibele financiële situatie wel akkoord zijn gegaan met een verlaging met maar liefst 57%, vindt V&D dat de (in haar ogen) ‘free riders’ hun bevoegdheid misbruiken. Zowel de kantonrechter te Enschede als de kantonrechter te ’s Hertogenbosch oordeelden dat de verhuurders het recht hebben betaling te vorderen van hetgeen zij contractueel met V&D zijn overeengekomen en dat dit recht niet behoort te wijken voor economische motieven (zie: ECLI:NL:RBOVE:2015:1505 respectievelijk ECLI:NL:RBOBR:2015:2001).

Beide procedures waren voor V&D tamelijk kansloos, maar zij heeft zich contractueel verplicht om de ‘free riders’ zo lang mogelijk hetzelfde te behandelen als de wel deelnemende verhuurders en doet dat door middel van het gewoon niet betalen van een deel (57%) van de huur. Dat is juridisch echter niet de juiste wijze om een lagere huurprijs af te dwingen, hetgeen door de aangehaalde uitspraken ook is bevestigd.

Indien een verhuurder niet wil meewerken aan een huurprijsaanpassing, staat voor 290-bedrijfsruimte (ook wel: winkelruimte of middenstandsbedrijfsruimte) namelijk maar één weg open: de huurprijsvaststellingsprocedure ex artikel 7:303 BW. Dit artikel regelt dat de rechter op vordering van huurder of verhuurder aan de hand van een deskundigenadvies de huurprijs nader kan vaststellen. Een huurprijsaanpassing kan echter niet zomaar op ieder moment worden gevorderd. Voor huurovereenkomsten die voor bepaalde tijd (meestal vijf jaar) zijn aangegaan, kan dat pas na afloop van de overeengekomen duur. Voor alle andere gevallen (zoals huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd) telkens tenminste vijf jaar na de laatste huurprijsaanpassing. Aangezien bij het sluiten van een huurovereenkomst  contractvrijheid uitgangspunt is, houdt dit in dat vaak pas na vijf jaar de overeengekomen huurprijs getoetst kan worden aan die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Kortom, als door (ver)huurder niet goed is onderhandeld over de huurprijs, zit die daar in de meeste gevallen minimaal vijf jaar aan vast.

Overigens kon V&D in ieder geval een van voornoemde twee casussen (Mondia/V&D) niet op korte termijn nadere huurprijsverlaging vorderen, aangezien zij per 1 februari 2015 een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan tegen nota bene voor haar sterk verbeterde financiële voorwaarden.

Goed om te vermelden is nog dat een uitzondering bestaat op de beperking van het moment waarop nadere huurprijsvaststelling kan worden gevorderd. Artikel 7:305 BW regelt namelijk dat wanneer verhuurder bepaalde energiebesparende voorzieningen heeft aangebracht, op ieder moment aan de rechter een daarop afgestemde verhoging van de huurprijs kan worden gevraagd indien huurder en verhuurder daarover zelf geen overeenstemming hebben weten te bereiken.

Een vordering tot huurprijswijziging wordt alleen door de rechter behandeld indien deze gepaard gaat met een advies omtrent de nadere huurprijs van een (of meerdere) door partijen gezamenlijk benoemde deskundige(n) (vaak makelaars/taxateurs). Als het partijen niet lukt om het eens te worden over de benoeming van een deskundige, wordt deze op verzoek van degene die huurprijsaanpassing verlangt door de rechter benoemd. Kortom, vóór het voeren van een dagvaardingsprocedure tot huurprijsaanpassing dient in dat geval eerst nog een verzoekschriftprocedure tot benoeming van een deskundige te worden doorlopen. Dat brengt uiteraard de nodige extra kosten met zich mee.

De rechter dient vervolgens de huurprijs nader vast te stellen aan de hand van het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (ook wel: vergelijkingspanden) die gedurende de voorgaande vijf jaar (ook wel: referentieperiode) golden. Bij de beoordeling worden dus niet alleen de meest actuele huurprijzen meegenomen. Bovendien wordt gekeken naar een gewogen gemiddelde. De geldende criteria zijn overigens wel aan discussie onderhevig, getuige de grote hoeveelheid jurisprudentie. Met name de begrippen ‘vergelijkbare bedrijfsruimte’ en ‘ter plaatse’ zijn voor meerdere uitleg vatbaar. In dat verband wordt vaak aangevoerd dat er appels met peren worden vergeleken. Resultaat is dat de bandbreedte voor deskundigen vrij groot is en dat de uitkomst van een nadere huurprijsvaststelling op voorhand niet te voorspellen is. En dat maakt het voor met name verhuurders risicovol om het aan te laten komen op een rechterlijke vaststelling van de huurprijs, in plaats van om de uitkomst zelf enigszins in de hand te houden door met de huurder tot een vergelijk te komen. Immers, indien de huurprijs (substantieel) verlaagd wordt, heeft dat tot gevolg dat ook de waarde van het verhuurde object – die wordt berekend aan de hand van de geldende jaarhuur – (substantieel) lager wordt.

Tot slot gaat de nieuwe huurprijs in beginsel in op de dag waarop bij dagvaarding nadere huurprijsvaststelling is gevorderd of de dag waarop bij verzoekschrift aan de rechter benoeming van een deskundige is verzocht. Het staat partijen evenwel vrij om in het voorafgaande onderhandelingstraject afspraken te maken over de ingangsdatum.

Samengevat kan een gewenste huurprijswijziging nog heel wat voeten in de aarde hebben indien de (ver)huurder daar niet aan mee wil werken. V&D wilde (en moest) dat omzeilen door een breekijzer ter hand te nemen, niettemin zonder succes.

Voor nadere informatie of andere huurrechtelijke vragen kunt u contact opnemen met Sipke Bosma