Wanneer tussen partijen een koopovereenkomst wordt gesloten gaat er vaak nog wat tijd overheen voordat de levering bij de notaris plaatsvindt. In de tussenliggende periode heeft de koper de mogelijkheid om de koop in te laten schrijven in de openbare registers.

Door het inschrijven van de koop in de openbare registers kan aan de koper een groot aantal gebeurtenissen, dat plaatsvindt na de inschrijving, niet worden tegengeworpen. In de wet wordt een opsomming gemaakt van deze gebeurtenissen. Gedurende de inschrijving heeft de koper bijvoorbeeld niet te vrezen van een faillissement van de verkoper, beslag op de onroerende zaak, een dubbele verkoop, verhuur van het gekochte etc. Hierdoor ontstaat een geheel andere situatie en positie dan voor de koper die de koop niet inschrijft.

Een tijd geleden meldde zich bij mij een echtpaar. Het echtpaar had een maand geleden ‘de woning van hun leven’ gekocht. Niet alleen was de woning prachtig, maar ook de koopprijs was bijzonder gunstig. Aangezien het echtpaar hun eigen woning nog diende te verkoper, besloten het echtpaar en de verkoper dat de levering bij de notaris pas over vier maanden zou plaatsvinden. Inschrijving van de koop had het echtpaar overwogen maar uiteindelijk niet gedaan omdat ze geen beren op de weg zagen. Helaas voor het echtpaar werd de verkoper vlak na de aankoop failliet verklaard. De verkoper probeerde een faillissement te voorkomen door zijn woning van de hand te doen om zo nog wat inkomsten te genereren. Helaas kwam de koop te laat voor de verkoper en het faillissement te vroeg voor het echtpaar.

Door het faillissement was de verkoper beschikkingsonbevoegd geworden over zijn vermogen. Enkel met behulp van de curator kon de levering van de woning nog geëffectueerd worden. De curator wenste de koopovereenkomst echter niet na te komen. De curator had namelijk een partij gevonden die een veel betere prijs voor de woning wilde betalen. De koopovereenkomst werd ontbonden, het echtpaar maakte aanspraak op de contractueel overeengekomen boete en diende deze boete als vordering in bij de curator. Helaas voor het echtpaar hadden de bank en de belastingdienst ook een niet geringe vordering op de verkoper, zodat het echtpaar uiteindelijk met lege handen kwam te staan en op zoek moest naar een nieuwe woning.

Dit was anders geweest wanneer zij de koop hadden ingeschreven. In dat geval kon het faillissement van de verkoper niet aan het echtpaar worden tegengeworpen en had de curator mee moeten werken aan de levering van de woning. Om te voorkomen dat men komt te verkeren in bijvoorbeeld de situatie waarin het echtpaar terecht kwam, adviseer ik in de meeste gevallen om de koop in te schrijven. De kosten van het inschrijven van de koop zijn, in vergelijking met de overige kosten die gebruikelijk gepaard gaan met een aankoop, ook gering.

Wel moet er rekening mee gehouden worden dat de gekochte onroerende zaak binnen zes maanden na de inschrijving van de koop aan de koper wordt geleverd bij de notaris, wil de inschrijving zijn werking behouden. Wanneer er meer dan zes maanden verstrijken na het inschrijven van de koop en er heeft binnen deze termijn geen levering plaatsgevonden, dan verliest de inschrijving werking met terugwerkende kracht. Na het verstrijken van deze periode kunnen gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden na de koop wel aan de koper worden tegengeworpen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een tussen koop en levering gelegd beslag op de woning. Na het verstrijken van de termijn van zes maanden is het niet direct mogelijk om de koop tussen dezelfde partijen met betrekking tot hetzelfde goed opnieuw in te schrijven. Daarvoor moet men eerst zes maanden wachten. Houd de termijn van zes maanden vanaf de datum van inschrijving dus goed in de gaten.

Deze column werd eerder gepubliceerd op de website van de NVM