In een koop- of een huurovereenkomst komt nogal eens een koopoptie of een eerste recht van koop voor. De begrippen ‘koopoptie’ en ‘recht van eerste koop’ (ook wel voorkeursrecht van koop) worden vaak door elkaar gehaald. Als sprake is van een koopoptie, zijn partijen het er al over eens dat degene die de optie heeft, het goed mag kopen. Het is dan aan degene met de koopoptie of hij al dan niet gebruik maakt van zijn optie. Vaak is de optie gebonden aan een bepaalde tijdsduur of voorwaarden. Als voorbeeld. Een eigenaar en een huurder sluiten een huurovereenkomst.

Ze spreken daarbij af dat, wanneer de huurder dat wil, hij de woning kan kopen op een door hem gewenst tijdstip. Vaak maken partijen bij het opnemen van een koopoptie ook al afspraken over de koopsom of spreken partijen af op welke wijze de koopsom tot stand zal komen. Bijvoorbeeld door het laten opmaken van diverse taxaties. Bij de koopoptie ligt het initiatief dus bij degene die de koopoptie heeft. Bij een eerste recht van koop ligt het initiatief juist bij de eigenaar van het goed. Een dergelijk recht komt dan ook pas aan de orde als de eigenaar tot verkoop wil overgaan. Op dat moment zal hij de onroerende zaak, alvorens hij deze aan een derde aanbiedt, eerst te koop moeten aanbieden aan diegene aan wie het recht van eerste koop is verleend. Ook in dit geval kunnen partijen al bij het verlenen van het recht van eerste koop de koopsom hebben vastgesteld of de wijze waarop de koopsom moet worden bepaald. Als degene met het eerste recht van koop besluit niet tot koop over te gaan, is de eigenaar vervolgens vrij de zaak aan een ander te verkopen.

In de praktijk komt het nogal eens voor dat een eigenaar van een onroerende zaak achteraf niet content is met een in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer bij het aangaan van de huurovereenkomst een lage koopprijs is vastgelegd. Het gebeurt dan ook wel dat de eigenaar van de onroerende zaak de zaak doorverkoopt aan een derde, terwijl de huurder een koopoptie heeft. Vraag is dan wat er met de koopoptie gebeurd. In beginsel gelden gesloten overeenkomsten alleen tussen de partijen die het contract hebben gesloten. Binnen het huurrecht geldt echter wel dat, wanneer het gehuurde wordt overgedragen aan een ander, dit niet afdoet aan de gesloten huurovereenkomst.

De huurovereenkomst blijft dus, ondanks de overdracht, in tact. Dit is het zogenaamde adagium ‘koop breekt geen huur’. In de rechtspraak is echter uitgemaakt dat een koopoptie een persoonlijk recht is (en in beginsel niet nauw genoeg samenhangt met de huurovereenkomst) en derhalve niet blijft bestaan als er een nieuwe eigenaar in beeld komt. Bij een wisseling van eigenaar vervalt daarom in beginsel de koopoptie. Dat is alleen niet zo wanneer de koopoptie onlosmakelijk is verbonden met de huurovereenkomst. Dat is het geval wanneer de hoogte van de huurprijs mede tot stand is gekomen door de koopoptie van de huurder hierin te verdisconteren. Er moet derhalve een vergoeding staan tegenover de koopoptie.

Wanneer partijen derhalve een overeenkomst willen sluiten waarin zij een koopoptie of een eerste recht van koop willen opnemen, is het goed om duidelijk voor ogen te hebben welke van de twee men bedoeld, om vervolgens een voor partijen duidelijk beding te formuleren. In het geval er een koopoptie wordt opgenomen in een huurovereenkomst, is het goed om te beseffen dat deze koopoptie in beginsel teniet gaat wanneer er een andere eigenaar in beeld komt. Tenzij partijen specifiek in de huurovereenkomst regelen dat er een vergoeding tegenover de koopoptie staat.

Deze column verscheen eerder op de website van de NVM.