Wanneer u van plan bent een huis te kopen, weet u meestal wel in welke prijscategorie u een huis zoekt. Pas wanneer u daadwerkelijk een huis koopt, zult u naar de bank gaan voor een hypotheek op de aan te kopen woning. Bekend is dat banken in deze tijd minder makkelijk een hypotheek verstrekken dan voorheen. Let er daarom goed op dat in de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud wordt opgenomen.

Gelukkig staat in de standaard NVM-koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud. Dit financieringsvoorbehoud biedt de koper de mogelijkheid de koopovereenkomst te ontbinden wanneer hij de financiering van de woning niet rond krijgt.

Het inroepen van deze ontbindende voorwaarde moet binnen de termijn die partijen in de koopovereenkomst afspreken. Aangezien het aanvragen van een hypotheek enige tijd vergt, is het verstandig een reële termijn af te spreken. In mijn praktijk ervaar ik dat rechters streng zijn waar het gaat om deze termijn.

Eén dag te laat is al fataal. Een beroep op het financieringsvoorbehoud is dan niet meer mogelijk en de woning moet dan gewoon worden afgenomen. Omdat het aan de koper is om te bewijzen dat hij tijdig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud, doet hij er verstandig aan om deze mededeling niet mondeling maar bijvoorbeeld per fax, aangetekende brief of e-mail met ontvangstbevestiging te doen.

Kort geleden had ik een procedure waarbij de kopende partij zich beriep op het financieringsvoorbehoud. Hij deed dit keurig binnen de afgesproken termijn. De verkopende partij wist echter dat de koper inmiddels wel een andere woning had gekocht voor nagenoeg dezelfde koopprijs. Het leek dus zeer onwaarschijnlijk dat de koper geen financiering had kunnen verkrijgen voor de woning betreffende verkoper, maar gewoon probeerde om onder de koop uit te komen omdat hij in de tussentijd een voor hem aantrekkelijkere woning had gevonden.

Tijdens de procedure beriep de koper zich op een afwijzing voor een financiering. In de afwijzing stond slechts één zin: “Op grond van de door u verstrekte gegevens kan geen financiering worden verleend”. Toen de rechter de koper vroeg welke gegevens hij dan had verstrekt ter aanvraag van de financiering, gaf de koper aan dat hij dat niet meer zo goed wist. De rechter oordeelde dat de koper niet al het redelijk mogelijke had gedaan om de financiering te verkrijgen. Eén afwijzing was volgens de rechter dan ook te summier. De koper had zich meer moeten inspannen voor het verkrijgen van een financiering.

Daarnaast had hij zijn mededeling aan de verkoper niet voldoende gedocumenteerd. Bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud had de koper aan de verkoper inzichtelijk moeten maken op welke gronden zijn aanvragen waren afgewezen. De koopovereenkomst werd ontbonden doordat de koper inmiddels een andere woning had gekocht en hij daardoor de woning van de verkoper niet meer kon afnemen. Wel moest de koper een boete van 10 procent van de koopprijs betalen.

Op grond van vaste rechtspraak dient de koper aan te tonen dat hij “al het redelijk mogelijke”  heeft gedaan om de ontbindende voorwaarde niet in te laten gaan. Van de koper wordt verwacht dat hij zich, binnen de afgesproken termijn en met de nodige voortvarendheid, wendt tot meerdere financiële instellingen en wel voorzien van deugdelijke bescheiden, welke voor de beoordeling van de kredietaanvraag nodig zijn.

Als de koper zich niet aan deze inspanningsverplichting houdt, is een beroep op het financieringsvoorbehoud in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De koper kan het financieringsvoorbehoud dan niet rechtsgeldig inroepen. Wanneer de koper het financieringsvoorbehoud inroept dient hij deze mededeling daarnaast goed te documenteren. Hij moet aan de verkoper inzichtelijk maken waarom zijn aanvragen zijn afgewezen. Zowel de afwijzingen maar ook de aanvragen moeten dus aan de koper worden verstrekt.

Conclusie:
Om te voorkomen dat u de woning alsnog moet afnemen of een aanzienlijke boete, die zelden door een rechter wordt gematigd, moet voldoen, dient u zich dus in te spannen om een financiering te verkrijgen. Eén aanvraag daartoe is niet voldoende. Lukt het u na alle inspanningen niet om een financiering te verkrijgen, zorgt u er in dat geval dan voor dat het beroep op het financieringsvoorbehoud tijdig en goed gedocumenteerd gebeurt!

Deze blog van Ilse van Ast werd eerder gepubliceerd op de website van de NVM.