Het komt nogal eens voor dat cliënten mij voorhouden dat ze een voorlopigekoopakte hebben getekend. Het woordje ‘voorlopig’ doet denken dat er een vrijblijvend aspect zit aan de overeenkomst of dat er nog een definitieve overeenkomst moet volgen, maar dat is onjuist. Er zit namelijk weinig voorlopigs aan een ‘voorlopige koopovereenkomst’!

Wanneer een woning wordt overgedragen van de ene naar de andere eigenaar, is daar volgens de wet onder andere een geldige titel voor nodig. Deze titel is meestal een tussen de aan- en de verkoper gesloten koopovereenkomst. Levering bij de notaris is een van de andere vereisten die de wet aan de overdracht stelt. Dit gebeurd dus los van de te sluiten koopovereenkomst middels een zogenaamde notariële akte die vervolgens door de notaris wordt ingeschreven in de openbare registers. Pas wanneer de notaris dat heeft gedaan, is de overdracht rond.

In de te sluiten koopovereenkomst maken partijen afspraken ten aanzien van de koop. In ieder geval spreken zij daarin af welk object er wordt gekocht en welke prijs daarvoor wordt betaald. Omdat er vaak nog andere zaken van belang zij bij het sluiten van de koopovereenkomst, worden ook deze opgenomen in de koopovereenkomst. Makelaars die zijn aangesloten bij de NVM maken over het algemeen gebruik van een modelovereenkomst waarin de meest gebruikelijke afspraken tussen de aan- en de verkoper staan. Uiteraard kan van de inhoud van dit model worden afgeweken. Bepalingen kunnen worden toegevoegd of verwijderd, zolang het geen volgens de wet verplichte bepalingen betreffen. De wet stelt bij de verkoop van een woning tussen particulieren bijvoorbeeld verplicht dat de koopovereenkomst schriftelijk wordt aangegaan en dat er een bedenktijd van drie dagen geldt.

Een in het model van de NVM opgenomen bepaling is het financieringsvoorbehoud. Ook kunnen andere voorbehouden worden opgenomen, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een bepaalde vergunning. Deze voorbehouden worden vaak opgenomen als een ontbindende voorwaarde. Dat betekent dat de koopovereenkomst wel tot stand is gekomen, maar dat deze onder omstandigheden weer kan worden ontbonden (als men bijvoorbeeld geen financiering kan verkrijgen). Uiteraard gelden wel strenge regels voor het ontbinden van de koopovereenkomst.

Het opnemen van dergelijke voorbehouden en het feit dat de woning pas op een later moment via een notariële akte wordt geleverd bij de notaris, maakt dat veel mensen denken dat sprake is van een voorlopig koopcontract. Dat is dus niet het geval.

In beginsel is de enige mogelijkheid om onder de koopovereenkomst uit te komen door binnen de bedenktijd van drie dagen de koopovereenkomst te ontbinden of de koopovereenkomst te ontbinden wanneer een van de in de koopovereenkomst beschreven voorbehouden zich voordoet.

Kortom, koopt u een woning denk dan niet te lichtvaardig over het tekenen van dekoopakte. Lees goed welke afspraken in deze koopakte worden gemaakt en besef dat de in de koopakte verwoorde afspraken niet ‘voorlopig’ zijn, maar koper en verkoper in beginsel gewoon binden.

Deze column werd eerder gepubliceerd op de website van de NVM