Veel woningcorporaties zijn op dit moment bezig met het uitponden van hun huurwoningen. Dat doen zij ook met woningen die zich bevinden in (hoogbouw)complexen. Om de verkoop van woningen in een (hoogbouw)complex mogelijk te maken, zal de betreffende woningcorporatie eerst moeten overgaan tot splitsing in appartementsrechten van het betreffende complex, waarbij tevens een Vereniging van Eigenaars (VvE) wordt opgericht. Omdat in de meeste gevallen de na splitsing ontstane appartementsrechten niet in een keer worden verkocht, ontstaat de situatie dat men binnen het complex te maken krijgt met enerzijds de woningcorporatie als eigenaar van een aantal (in het begin vaak het merendeel) appartementsrechten die zij blijft verhuren, en aan de andere kant eigenaren van de van de woningcorporatie aangekochte appartementsrechten. Niet zelden leidt dat tot wrijving.

Het appartementsrecht staat toe dat een eigenaar van een appartement zijn privégedeelte in gebruik mag geven aan een derde. In mijn eerdere column ‘is een huurder gebonden aan het huishoudelijk reglement van de VvE’  legde ik het belang van het ondertekenen van een zogenaamde ‘gebruikersverklaring’ al uit. Het wil nog wel eens voorkomen dat een verhuurder vergeet om zijn huurder een gebruikersverklaring te laten ondertekenen. Dat kan consequenties hebben. Als bijvoorbeeld in het huishoudelijk reglement van de VvE is vastgelegd dat er geen harde vloeren in het appartement mogen worden aangebracht, en de huurder doet dat toch (omdat hij zich niet gebonden acht aan het huishoudelijk reglement van de VvE), kan dat tot discussie leiden tussen de verhurend eigenaar, de huurder en de andere eigenaren c.q. leden van de VvE. Eenzelfde soort probleem kan zich voordoen wanneer huurders zich niet conformeren aan in de vergadering van eigenaars genomen besluiten.

Op basis van het huurrecht heeft de huurder een zogenaamd ‘klusrecht’. Dat betekent dat de huurder veranderingen aan het gehuurde mag aanbrengen die aan het einde van de huur eenvoudig te verwijderen zijn. Dat kan bijvoorbeeld ook zijn het aanbrengen van een zonnescherm aan de buitenkant van het gehuurde. Ook appartementseigenaren hebben in beginsel de bevoegdheid om veranderingen aan te brengen in hun privégedeelte. Dat laatste geldt, op basis van het splitsings- of het huishoudelijk reglement, vaak niet voor de buitenzijde van het appartement c.q. privégedeelte. In het huishoudelijk reglement zou het een appartementseigenaar bijvoorbeeld verboden kunnen worden om zonder toestemming van de vergadering van eigenaars een zonnescherm aan te brengen, dan wel wordt een bepaalde kleur zonnescherm voorgeschreven. Om te voorkomen dat huurders zomaar overgaan tot het plaatsen van een zonnescherm is het derhalve ook hier weer van belang om de huurder een gebruikersverklaring te laten ondertekenen. Ook doen verhurende eigenaren er verstandig aan om het klusrecht waar het de buitenzijde van het gehuurde betreft, uit te sluiten.

Daarnaast lopen verhurende eigenaren nog al eens tegen problemen aan in het geval er onderhoud uitgevoerd dient te worden aan het complex of wanneer er gerenoveerd dient te worden. De VvE heeft ten doel de gemeenschappelijke gedeelten en zaken te onderhouden. Anderzijds kan de huurder van de verhuurder vorderen een gebrek aan het gehuurde te verhelpen. Daar kan de verhurend eigenaar in een spagaat komen te zitten, omdat het verhelpen van gebreken aan gemeenschappelijke zaken en delen aldus via de VvE dient te lopen en hij niet altijd direct aan het verzoek van de huurder om tot herstel over te gaan, gehoor kan geven. Ook bij (complexgewijze) renovatie kan een verhuurder, met name een woningcorporatie die is gehouden aan de overlegwet, tegen problemen aanlopen. De verhurend eigenaar is in het geval van (complexgewijze) renovatie namelijk verplicht een aantal huurrechtelijke bepalingen na te leven waar de VvE c.q. haar leden in beginsel niets mee van doen hebben.

Er kan derhalve een discrepantie bestaan tussen de rechten en de verplichtingen van de huurders enerzijds en de (verhurende) eigenaren anderzijds. Daardoor kan in gemengde complexen een onaangename ‘wij-zij’ cultuur ontstaan. Bij het ontstaan van deze cultuur speelt ook geregeld een rol dat huurders nou eenmaal nooit dezelfde zeggenschap zullen krijgen als de eigenaren. De huurders zijn immers geen lid van de VvE en hebben daarbinnen derhalve geen zeggenschap. Aan een goede verstandhouding binnen gemengde complexen draagt vaak ook niet bij dat de uitpondende woningcorporatie in het begin meestal nog het merendeel van de appartementsrechten in eigendom heeft en daarmee ook de meeste stemmen in de vergadering van eigenaars van de VvE. Vaak wordt de woningcorporatie verweten misbruik te maken van haar machtspositie in de vergadering van eigenaars van de VvE. Voor veel woningcorporaties is het vaak ook wel even ‘wennen’ om over te stappen van enig eigenaar en verhuurder naar mede-eigenaar. Dat vergt simpelweg een omschakeling (bij de medewerkers van de woningcorporatie). Dat ziet men soms in kleine dingen terug, bijvoorbeeld wanneer in het beginstadium van de uitponding de onderhoudsdienst van de woningcorporatie ook de onderhoudsklusjes bij de nieuwe eigenaren blijft uitvoeren (omdat die woningen voorheen ook op de lijst stonden).

Goed overleg binnen gemengde complexen is, om een ‘wij-zij’ cultuur en wrijving te voorkomen, in ieder geval noodzaak. Ook meer bewonersparticipatie (huurders geheel of gedeeltelijk machtigen om de stem van de verhuurder uit te oefenen binnen de vergadering van eigenaars) kan bijdragen aan een betere onderlinge verstandhouding. Sommige woningcorporaties gaan ver in het laten participeren van hun huurders, andere (begrijpelijkerwijs) niet.

Dit is een column die eerder werd gepubliceerd op de website van de NVM.